Por Daniel López, Church Realty

COMO RENTAR LA PERFECTA PROPIEDAD PARA SU IGLESIA

Ya sea que su congregación comparta actualmente instalaciones con otra iglesia, alquile un espacio comercial que ya no satisface sus necesidades o la expiración de su contrato actual está cerca, encontrar la propiedad adecuada para mudarse es un paso importante para el crecimiento de su ministerio.

Si usted busca una instalación más grande, mejor o con una ubicación más estratégica —y si usted quiere evitar cometer errores en la negociación de la nueva propiedad — Church Realty está aquí para ayudarle.

 Datos importantes a tener en cuenta

1.Tipos de propiedades disponibles

Para las iglesias que aún no están listas para comprar un edificio, las opciones de arrendamiento más comunes incluyen:

• Espacio comercial
• Bodega o espacio industrial
• Espacio flexible o de oficina

Las oportunidades de conseguir un alquiler exclusivo de espacio en edificio de uso religioso son poco comunes, ya que las propiedades eclesiásticas vacías rara vez están disponibles.

2. Costos de construcción y remodelación

La mayoría de las propiedades comerciales requerirán una remodelación significativa o una ampliación completa antes de poder funcionar como centro de culto.

Dependiendo del tamaño y el estado de la propiedad, los costos de la reforma pueden superar fácilmente los 100.000 dólares. Es importante que su congregación entienda el costo global de estas mejoras antes de comenzar la búsqueda. Cada tipo de propiedad siendo considerada tendrá costos distintos de acondicionamiento. El oficial de permisos de construcción de la ciudad o condado requerirá requisitos diferentes según si la propiedad es de tipo oficina, comercio o industrial. Los códigos de uso requeridos para iglesias son llamados “uso de asamblea” en Texas.

3. Consideraciones para el propietario

No todos los dueños de propiedades comerciales están dispuestos a alquilar espacio a una iglesia. Las preocupaciones comunes incluyen:

• Las iglesias generalmente no generan tráfico minorista adicional para los negocios vecinos.
• Las organizaciones religiosas suelen estar exentas de impuestos sobre la propiedad, así que pedirles que contribuyan para ese gasto es más difícil.
• Algunos propietarios han tenido experiencias negativas con anteriores inquilinos de iglesias.

Presentar a su iglesia como una organización financieramente estable y bien organizada puede ayudar a superar estas preocupaciones.

4. Requisitos de estacionamiento

Tener parking adecuado es uno de los factores más importantes a la hora de elegir una instalación para la iglesia.

Los centros comerciales minoristas suelen ofrecer estacionamiento compartido para sus inquilinos, incluso para una entidad religiosa. En cambio, los almacenes independientes o propiedades de oficina pueden tener un estacionamiento limitado y no satisfacer los requisitos locales para el uso como iglesia.

5. Comprendiendo los costos de alquiler comercial

Las tarifas de arrendamiento comercial suelen indicarse como:

Alquiler base + cargos netos triples (NNN)

Los cargos de Triple Neto (NNN) suelen incluir:

• Impuestos sobre la propiedad
• Seguro de propiedad
• Mantenimiento de Áreas Comunes (CAM)

Por ejemplo:

• Alquiler base: $24,00 por pie cuadrado por año (generalmente se indica como una cantidad anual). Equivalente a 2,00 dólares por pie cuadrado por mes.
• Tarifas de NNN: $6,00 por pie cuadrado por año – equivalente a $0,50 por pie cuadrado por mes

Alquiler total: $30,00 por pie cuadrado al año – o $2,50 por pie cuadrado al mes

Comprender el costo total de ocupación es esencial al comparar propiedades.

6. Negociación del contrato de arrendamiento

Los contratos comerciales suelen ser negociables, dependiendo de las condiciones del mercado en ese momento.

Los posibles puntos de negociación incluyen:

• Reducción de monto del alquiler
• Pauete de Mejoras de Inquilinos (TI)
• Alquiler gratuito durante la construcción
• Opciones de renovación de arrendamiento
• Otras concesiones de los propietarios
• En lugar de firmar una garantía personal, sugerimos pagar por adelantado 6-12 meses completos de alquiler

Un agente inmobiliario comercial experimentado puede ayudarle a maximizar estas oportunidades.

7. Consideraciones Financieras

Los propietarios suelen evaluar tanto la solidez financiera de la iglesia como la estabilidad financiera de su liderazgo.

Pueden solicitar:

• Estados financieros de la Iglesia
• Extractos bancarios
• Garantías personales
• Comprobaciones de crédito
• Comprobaciones de antecedentes para pastores o líderes de iglesias

Preparar estos documentos con antelación puede acelerar el proceso de aprobación.

8. Términos del contrato de arrendamiento

Los propietarios comerciales generalmente prefieren inquilinos a largo plazo.

Los términos típicos de los contratos incluyen:

• Cinco años (lo más común)
• Tres años (ocasionalmente disponibles)

Los arrendamientos de menos de tres años son poco comunes en el mercado comercial.

Buscando una propiedad con Church Realty

Recomendamos comenzar la búsqueda de su propiedad al menos seis meses antes de que expire su contrato de arrendamiento actual. Empezar pronto ofrece más opciones y permite tiempo suficiente para negociaciones, permisos, remodelaciones y planificación de la mudanza.

Nuestra compensación por nuestros servicios generalmente la paga el propietario, no el inquilino. En el raro caso de que un propietario no ofrezca una compensación al intermediario, discutiremos con usted con antelación nuestra estructura de cargos para que no haya sorpresas. Cualquier pago acordado puede incluirse en su estrategia global de negociación.

Paso 1: Formalizar nuestra relación

Le pediremos que firme nuestro Acuerdo de Representación Comprador/Inquilino, que autoriza a Church Realty a representar sus intereses durante todo el proceso de arrendamiento.

Paso 2: Defina sus criterios de búsqueda

Por favor, proporcione las especificaciones de la propiedad que desea, incluyendo:

• Ciudad, comunidad o códigos postales preferidos
• Superficie mínima
• Presupuesto máximo mensual de alquiler
• Tipo de propiedad
• Requisitos de estacionamiento de autos
• Número mínimo de asientos necesarios
• Otros requisitos especiales

Cuanta más información proporcione, más eficientemente podremos identificar propiedades adecuadas.

Paso 3: Revise las propiedades disponibles

Según sus criterios de decisión, le enviaremos posibles propiedades por correo electrónico.

Antes de programar visitas para ver las propiedades por dentro, recomendamos pasar por cada ubicación para evaluar:

• El barrio circundante
• Visibilidad
• Accesibilidad
• Patrones de tráfico
• Disponibilidad de estacionamiento
• Apariencia general

Esta revisión inicial puede eliminar propiedades que no encajan bien con sus necesidades.

Paso 4: Recorrido por las propiedades

Una vez que haya identificado sus propiedades preferidas, programaremos visitas privadas y le acompañaremos durante las visitas.

También recomendamos incorporar a los principales responsables de la toma de decisiones, tales como:

• Liderazgo de la Iglesia
• Personal del Ministerio
• Contratistas
• Arquitectos o diseñadores

Contar con un contratista presente puede aportar una valiosa información sobre los costos de remodelación y la viabilidad de la construcción.

Paso 5: Aplicación y negociación del contrato de arrendamiento

Dependiendo de la propiedad, completaremos una aplicación de arrendamiento comercial o prepararemos una Carta de Intención (LOI) que detalle los términos propuestos.

La documentación de apoyo necesaria puede incluir:

• Extractos bancarios recientes
• Estados de pérdidas y ganancias (últimos dos años)
• Perfil de la iglesia (historia, asistencia, ministerios, página web, etc.)
• Biografía del pastor y experiencia en el ministerio

Durante las negociaciones, pueden ser necesarios elementos adicionales, entre ellos:

• Planes preliminares de construcción
• Presupuestos de construcción
• Información sobre contratistas
• Cronología del proyecto
• Asignación solicitada para mejoras de inquilinos (TI)

Una parte importante de esta fase es establecer hitos realistas para la construcción y la ocupación.

Antes de mudarse a la propiedad, la iglesia normalmente necesitará obtener un Certificado de Ocupación (CO) de la autoridad municipal o del condado correspondiente. Este proceso suele incluir inspecciones por parte del Departamento de Edificación local y del Jefe de Bomberos. El contrato de arrendamiento y la fecha de inicio del contrato deben depender de que el inquilino obtenga el Certificado de Ocupación anteriormente.

Paso 6: Ejecución del contrato de arrendamiento y mudanza

Una vez negociadas todas las condiciones, el propietario preparará el contrato final para su revisión y firma.

Tras la firma del contrato de arrendamiento, la construcción, los permisos, las inspecciones y la ocupación final pueden proceder según el plazo acordado.

¿Cómo empiezo?

1. Llenaenuestro cuestionario de contrato de arrendamiento de iglesia para empezar. Se puede encontrar en nuestra página web, en https://church-guy.com/churchleasequestionnaire/ (va a estar en inglés)
2. Al recibir nosotros su cuestionario llenado, programaremos una breve consulta personal, en persona o por Zoom.
3. Por favor, reúna los siguientes documentos de soporte y envíenoslos a daniel@church-guy.com:

• Breve historia y descripción de su organización. Aquí puede incluir un resumen de su visión ministerial, o declaración de misión, valores, tu declaración de fe, etc.
• Breve biografía del pastor y/o de los líderes de la iglesia.
• El(los) último extracto bancario(s) que muestran su(s) saldo(s) actual(es).
• Opcional pero útil: estados de entradas y salidas de su organización de los últimos 2 años.

Estamos aquí para ayudar

En Church Realty, entendemos que conseguir el local adecuado es una de las decisiones más importantes que tomará su iglesia.

Nuestro objetivo es guiarle en cada etapa del proceso de arrendamiento, proteger sus intereses durante las negociaciones y ayudarle a conseguir las mejores condiciones posibles para su congregación.

Gracias por confiar en Church Realty. Esperamos poder servir a su ministerio.

Llámenos hoy al (281) 744-0644 o contáctenos aquí para una consulta gratuita y confidencial, ¡gracias!